Экономика в строительстве

8.3. Подрядные торги в строительстве

В международной практике капитального строительства выбор проектировщиков, подрядчиков, поставщиков техно­логического оборудования обычно осуществляется на конкурс­ной основе путем проведения торгов.

Весь процесс строительной деятельности стран с развитой экономикой так или иначе связан с выбором лучшего проек­та, надежного поставщика, подрядчика, партнера, способных обеспечить лучшее качество продукции, работ, услуг, наи­меньшие затраты при освоении проекта, сокращение сроков осуществления работ по тому или иному проекту.

Лучшим механизмом для создания конкурентной среды являются подрядные торги, позволяющие демонополизиро­вать рынок строительных услуг.

Заказчик работ при торгах стремится обеспечить лучшие условия по ценам, качеству работ и срокам их выполнения.

Торги по сравнению с прямыми двусторонними договора­ми создают условия конкуренции между подрядными строи­тельными и проектными фирмами, поставщиками и позво­ляют заказчику выбрать наиболее выгодные предложения с точки зрения как цены, так и других коммерческих и техни­ческих условий.

Конкуренция при размещении заказов идет на каждой фазе жизненного цикла проекта. Это осуществляется в виде конкурсов, подрядных торгов.

Подрядные торги могут проводиться при:

^строительстве зданий, сооружений, предприятий;

^выполнении проектно-изыскательских, монтажных, пус-коналадочных и других видов работ;

"'выборе поставщика материалов, конструкций, оборудо­вания;

^управлении проектом, инжиниринге, консультировании, контроле и надзоре;


192 Раздел II. Механизм рыночной экономики в строительстве

^других технических и организационных работах и услу­гах или их обоснованных сочетаниях.

Из приведенных условий вытекает определение: подряд­ные торги — конкурсная форма размещения заказов в инве­стиционно-строительной деятельности на всех фазах осуще­ствления проекта с целью выбора лучшего предложения для выполнения работ и оказания услуг.

Торги — практически единственный способ выбора испол­нителей строительных работ на конкурсной основе, которые материально гарантировали бы точное выполнение своих обя­зательств.

В работе рассматриваются основные моменты проведения конкурсных торгов и заключения контракта с победителем торгов.

Организацию и проведение подрядных торгов (конкурсов) можно рассматривать как некий проект, целью которого яв­ляется выбор лучшего предложения для успешного выполне­ния работ, оказания услуг (табл. 8.1).

Представленным фазам осуществления проекта торгов со­ответствует процедура и последовательность выполнения тех или иных работ участниками торгов.

Состав и объем фаз носят общий характер и могут быть изменены и дополнены в каждом конкретном случае. На каж­дом шаге проекта торгов участники торгов выступают в рам­ках своих прав, функций и ответственности.

Существует ряд методических указаний, разработаны нор­мативы и способы (методы) достижения соответствия требова­ниям нормативных документов, которые применяются на каж­дой из фаз осуществления проекта торгов, а сам процесс про­ведения подрядных торгов должен рассматриваться как этап жизненного цикла реализации инвестиционного проекта.

Процедура проведения торгов состоит из следующих эта­пов.

До принятия решения о проведении подрядных торгов за­казчик должен получить необходимые инвестиционные ре­сурсы (или право распоряжаться ими в требуемый для созда­ния объекта интервал времени), подтвержденные соответству­ющими финансовыми документами, например кредитным договором, банковской справкой, постановлением исполни­тельного органа государственной власти, на полное или час­тичное финансирование объектов для федеральных государ­ственных нужд.

Следующим комплексом проблем, которые необходимо ре­шить заказчику до объявления торгов, является разработка концепции будущих договорных отношений между заказчи-


Глава 8. Строительный рынок

193


Таблица 8.1 Организационный процесс подрядных торгов

Фазы торгов

Процедуры процесса подрядных торгов

Начальная фаза

Инициация торгов Назначение организатора торгов Определение объекта и предмета торгов Объявление о торгах

Фаза разработки проекта торгов: подготовка и проведение торгов

Формирование тендерного комитета Проведение предварительной квалификации Разработка тендерной документации Расчет смет инвестора и оферента Подготовка оферты и предложений Встречи и переговоры Посещение места строительства Проверка документов Внесение задатка

Фаза выполнения проекта торгов: проведение торгов

Утверждение регламента и критериев оценки

Процедура вскрытия оферт

Оценка предложений и их анализ

Обоснования тендерного комитета

Выбор генподрядчика

Выбор субподрядчика

Контроль и проверка документов

Фаза завершения:

Заключение

Контрактов

Подготовка контракта

Заключение контрактов и субконтрактов

Контроль документов, процедур, анализ и банк данных

Информация о победителе и контракте

Ком и победителем торгов. Суть концепции выражается в сте­пени ответственности всех субъектов инвестиционной дея­тельности. Степень ответственности определяется организа­цией взаимоотношений заказчика и исполнителя работ (под­рядчика).

Наиболее развитой формой отношений между заказчиком и исполнителем является подбор генерального исполнителя (генподрядчика). Степень ответственности за выполнение ра­бот определяется на основе контракта, заключенного между заказчиком и генподрядчиком. На основе этих контрактных отношений генподрядчик выбирает для выполнения специ­альных видов работ субподрядчиков.

13-972)


194 Раздел II. Механизм рыночной экономики в строительстве

После выполнения вышеперечисленных условий одной из первых проблем, которую следует решить заказчику, явля­ется определение и назначение организатора торгов.

Функции организатора торгов заказчик может поручить одной из специализированных фирм, имеющей лицензию на этот вид деятельности, либо приказом главы администрации субъекта РФ определяется фирма, которой поручается рабо­та на всей территории данного субъекта РФ. Организатор тор­гов выполняет следующие функции: формирует и утвержда­ет состав тендерного комитета, готовит документы для объяв­ления торгов, осуществляет публикацию объявления или рассылку предложений, организует разработку и распростра­нение тендерной и другой необходимой документации, утвер­ждает результаты торгов, ликвидирует тендерный комитет.

Полномочия организатора торгов подтверждаются распо­рядительным документом заказчика или соответствующим договором. Организатор имеет право делегировать часть сво­их полномочий тендерному комитету.

После назначения организатора торгов заказчик или орга­низатор торгов определяет объект и предмет торгов.

До объявления о торгах организатор торгов, реализуя усло­вия заказчика, решает вопрос о виде торгов: открытые торги или закрытые, с предварительной квалификацией или без нее.

При закрытых торгах заказчик для участия в торгах при­глашает несколько уже известных ему фирм. При открытых торгах заказчик путем объявления в открытой печати при­глашает всех желающих принять участие в торгах. Объявле­ние о торгах, публикуемое в печати, составляется в произ­вольной форме. В открытых торгах могут принять участие все желающие иностранные и местные фирмы. Сообщение о проведении предварительной квалификации обязательно дол­жно содержаться в объявлении о торгах. При проведении закрытых торгов сообщение о проведении предварительной квалификации содержится в приглашении.

В зависимости от объекта и предмета торгов заказчик (или организатор торгов) самостоятельно формирует тендерный ко­митет, привлекая собственных специалистов, представителей научно-исследовательских, проектных, инженерно-консуль­тационных и других организаций, отдельных консультантов и экспертов на основании заключенных с ними договоров в соответствии с действующим законодательством.

В состав тендерного комитета могут включаться предста­вители Минстроя России и Межведомственной комиссии по подрядным торгам при Минстрое России.


Глава 8. Строительный рынок

195


Тендерный комитет совместно с организатором торгов и заказчиком несут полную ответственность за правильность подготовки, проведения и объективность результатов торгов, соблюдение законов и других нормативных актов Россий­ской Федерации, международных соглашений. Тендерный комитет имеет право делегировать часть своих функциональ­ных обязанностей по разработке, распространению и экспер­тизе тендерной документации, оценке конкурсных предло­жений инженерно-консультационным организациям, имею­щим соответствующую лицензию.

В случае принятия заказчиком решения о проведении тор­гов с предварительной квалификацией претендентов прово­дится процедура по определению технических, экономиче­ских, организационных и других потенциальных возможно­стей претендента для выполнения представляемого на торги подряда. Предварительная квалификация обеспечивает оп­ределенные гарантии отбора возможных претендентов.

После этого тендерным комитетом разрабатывается тен­дерная документация (тендер), состоящая из технической и коммерческой частей. В ней помимо указания места, дня и часа открытия и закрытия торгов, названия организации, ко­торая их проводит, содержится информация о характере объекта, его мощности, производительности; об основных тех­нико-экономических характеристиках; о том, какая допол­нительная техническая и пояснительная документация дол­жна прилагаться оферентом к его предложению; об основ­ных коммерческих и технических условиях, в том числе о сроках строительства, об условиях платежа (а также другая информация, например, связанная с предоставлением экспор­тером кредита) и внесении гарантийных залогов (их величи­на, возможность замены банковской гарантией); указания на то, в каких ценах должно подаваться предложение оферента­ми, допускаются скользящие цены для крупных объектов; сообщаются также условия арбитража, штрафов, гарантий, возможность (или невозможность) предоставления альтерна­тивных предложений и требований, связанных с обеспечени­ем технического обслуживания. Если речь идет о строитель­стве объекта, документация содержит отдельное описание объекта, технические требования, необходимый объем графи­ческих материалов, коммерческие условия, проект контрак­та, что позволяет подрядчику правильно оценить стоимость строительства, а в дальнейшем, в случае присуждения подря­да, составлять рабочую документацию и осуществлять строи­тельство. Тендерная документация выкупается за определен­ную, как правило, незначительную, плату.

П*


196 Раздел II. Механизм рыночной экономики в строительстве

Обычно содержание тендерной документации (тендера) раз­деляют на две части:

1) общую (общие условия торгов), которая нередко аналогич­на для многих видов объектов, строящихся в данной стране;

2) специальную, содержащую необходимые сведения о дан­ном конкретном объекте (подробные технико-экономические характеристики); к этой части в случае необходимости могут прилагаться (помимо спецификаций) чертежи и другая доку­ментация.

При успешном прохождении предварительной квалифика­ции подрядчики представляют на торги оферту, конкурс меж­ду подрядчиками обостряется и на последующем этапе тор­гов отбираются наиболее сильные из них, в том числе за счет обоснования рациональной для заказчика и подрядчика сто­имости работ. На заключительном этапе торгов (выявление победителя и подписание контракта) определяется оконча­тельная договорная цена подрядных работ. И хотя в составе показателей оферты цена не всегда является наиболее весо­мым критерием при оценке потенциальных возможностей соискателя, тем не менее она занимает одно из ведущих мест, а ее определение представляет собой, пожалуй, самую слож­ную, трудоемкую и ответственную задачу. Более того, если другие частные показатели (критерии) являются на момент их определения и представления условно-постоянными вели­чинами (опыт строительства, показатели финансового состо­яния подрядных организаций, уровень квалификации спе­циалистов, уровень технической оснащенности и др.), то цена оферты — это такой частный показатель, величина которого не может быть однозначной.

Для определения стоимости в ходе подготовки предложе­ний по свободным (договорным) ценам на строительную про­дукцию составляются:

При разработке оснований инвестиций и проектно-сметной документации по заказу инвестора — инвесторские сметы;

При подготовке договора, когда разработана тендерная до­кументация, — расчеты подрядчика.

При этом следует иметь в виду, что стоимости, определен­ные инвесторскими сметами и расчетами подрядчика, могут не совпадать.

Сметы инвестора и подрядчика могут составляться различ­ными методами, выбор которых осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от договорных условий и общей экономической ситуации.

Методические рекомендации по определению стоимости предмета подрядных торгов в строительстве предусматрива­ют два варианта:


Глава 8. Строительный рынок

197


1) определение стоимости предмета подрядных торгов (Цт)
при наличии предпроектной и проектно-сметной документа­
ции, когда:

Цт = Л + кн + кндс,

Где Aj, — сметная стоимость в текущем уровне цен на период проведения подрядных торгов; Кн — коэффициент инфляции к стоимости предмета торгов до момента платежа по договору; К — коэффициент учета НДС;

2) определение стоимости предмета подрядных торгов при
отсутствии предпроектной и проектно-сметной документации
по укрупненным показателям и по объектам-аналогам не­
сколькими вариантами, имея в виду, что необходимо распо­
лагать при этом основными проектными решениями и срока­
ми выполнения работ.

В рыночных отношениях у подрядчика возникает необхо­димость провести расчеты стоимости подрядных работ по структуре затрат, которая не соответствует рекомендациям Минстроя РФ. Это обусловлено тем, что при сравнительном анализе стоимости строительства по всем оферентам заказ­чика не интересует структура затрат подрядчика. Оферент, у которого определенная им стоимость, а также другие пара­метры окажутся наиболее приемлемыми для заказчика, по­бедит на подрядных торгах. Он получит право заключения контракта на выполнение подрядных работ.

Таким образом, предложенный новый подход к системе ценообразования и определению стоимости строительства по­зволяет упорядочить определение договорных цен на строи­тельную продукцию с учетом увязки интересов заказчиков и подрядчиков.

При подаче документов в тендерный комитет для подтвер­ждения серьезности своих намерений каждый претендент вносит залог, как правило, в среднем 2% от суммы предло­жения. Если предложения отклоняются, то залоговая сумма претенденту возвращается.

Для успешного выступления оферентов на торгах большое значение имеет строгое соблюдение всех положений и требо­ваний, указанных в условиях торгов, а также составление оферт по строго определенной форме. Без соблюдения этих требований возможность выигрыша торгов практически не­реальна, так как их организаторы имеют право не только отклонять, но и совсем не рассматривать те предложения, которые не соответствуют оговоренным условиям. Помимо соблюдения всех указанных выше формальностей, предло­жения участников торгов должны быть надлежащим обра­зом подписаны, заверены печатью оферента и направлены


198 Раздел П. Механизм рыночной экономики в строительстве

Организаторам торгов в заклеенных, а иногда (как то требу­ется в отдельных странах) — в двойных конвертах. В этом случае на внешнем из них пишется только адрес организа­ции, проводящей торги (или адрес принимающего предложе­ния), а на внутреннем — номер торгов, наименование объек­та и дата.

После проведения встреч и переговоров, посещения места строительства, проверки документов происходит определение победителя торгов согласно утвержденному регламенту, офор­мляемое протоколом тендерного комитета, который не явля­ется актом юридического скрепления сделки.

В назначенный день и час вскрываются конверты с пред­ложениями, но в связи с тем, что предложения содержат боль­шой объем информации, в этот день дается объявление обо всех участниках торгов и о претендентах, которые допущены к дальнейшему рассмотрению. Принятие решения и присуж­дение заказа обычно происходит через несколько месяцев после изучения предложений, кредитоспособности претенден­тов, их производственных возможностей.

Заключительный этап в случае успешного проведения окончательных торгов завершается подписанием контракта.

Нормативно-правовые документы предполагают длинную цепочку юридических действий, начиная от разработки кон­курсной документации и размещения объявления о торгах в средствах массовой информации и заканчивая определением победителя торгов и заключением с ним контракта.

Контракт для придания ему обязательной силы должен быть юридически оформлен.

На рынках объектов капитального строительства приме­няется значительное число моделей контрактов, отличающих­ся способами оценки стоимости выполняемых подрядчиком работ и степени ответственности участвующих в выполнении работ. На сегодня существует четыре основных типа контрак­тов, используемых в инвестиционной сфере, — А, В, С И D.

Тип А — Контракт с установленной твердой, паушаль­ной, ценой (суммой). Паушальная цена (сумма) — это общая сумма без дифференцирования составляющих ее частей (сла­гаемых). Термин происходит от немецкого слова pauschal (на круг, в общем, всего); употребляется, когда речь идет об ус­тановлении одной общей суммы за партию однородных или разнородных товаров либо за выполнение определенных ра­бот (услуг). Например, за поставку комплектного оборудова­ния для сооружаемой электростанции назначается паушаль­ная сумма 30 млн долл. (вместо указания цены каждого со­ответствующего агрегата). В торговых сделках Паушальная


Глава 8. Строительный рынок

199


Цена — это цена на круг для общего количества товара без различия по сортам, качеству и т. д.; Паушальная скидка — общая скидка, выраженная не в процентах от суммы, а в абсолютной цифре; Паушальное количество — общее коли­чество без подразделения по отдельным сортам, видам и пр.

Контракт типа А Предусматривает выплату заказчиком подрядчику заранее обусловленной паушальной суммы пос­ле выполнения последним работ, определенных чертежами или спецификациями. Обусловленная паушальная сумма не подлежит пересмотру, за исключением случаев внесения са­мим заказчиком изменений в проект в ходе его выполнения.

В современных условиях многие заказчики отдают пред­почтение контрактам с паушальной ценой. Для заказчиков преимущества контрактов с паушальной ценой проявляются в точном определении издержек реализации проекта, отсут­ствии (для заказчика, но не для подрядчика) финансовых рисков, простоте выбора подрядчика и управления проектом. Определение издержек по проектам осуществляется на ран­ней стадии, что дает возможность заказчику принимать ре­шения с учетом предстоящих затрат и сроков выполнения работ до того, как будут сделаны крупные капиталовложе­ния. Общий объем капитальных вложений по данному виду контракта является фиксированным.

Контракты с твердой ценой обычно связаны с меньшими инвестиционными расходами по сравнению с другими типа­ми контрактов при условии благоприятной для заказчика экономической конъюнктуры.

Финансовый риск в этом случае для заказчика минима­лен, поскольку подрядчик гарантирует непревышение дого­ворной цены, в то время как для подрядчика финансовый риск может возникнуть в связи с возможным увеличением затрат на субподрядные работы, ростом цен на материалы, оборудование, проектно-конструкторские работы, рабочую силу. Кроме того, на него полностью ложится риск невыпол­нения работ в оговоренные сроки вследствие погодных фак­торов, ошибок и просчетов.

В контрактах с паушальной ценой сокращаются и упро­щаются обязанности заказчика по управлению и надзору за ходом выполнения работ, поскольку подрядчик берет на себя все стоимостные риски. Здесь заказчик может ограничивать­ся только контролем за соблюдением сроков и за качеством выполняемых работ. Обязанности по контролю за издержка­ми реализации проекта сводятся к надзору за изменениями в работах и осуществлению денежных расчетов. Кроме того, действует естественный стимул для полного завершения ра-


200 Раздел II. Механизм рыночной экономики в строительстве

Бот по проекту в установленные сроки или досрочно, так как увеличение сроков строительства ведет в данном случае толь­ко к росту издержек у подрядчика.

Применение контрактов с твердой ценой требует соблюде­ния ряда обязательных условий. Если эти условия не выпол­няются, контракт может перестать быть эффективным для заказчика. Значительная часть квалифицированных и кон­курентоспособных подрядчиков выдвигает в качестве усло­вий требования, на которых они соглашаются брать на себя риски, связанные с выполнением контрактов с паушальной ценой.

Подрядчику должны быть полностью известны объемы и виды работ, конкретные условия строительства задолго до срока подачи заявок на торги, чтобы он мог четко оценить свои затраты. Объем работ должен соответствовать финансо­вым возможностям подрядчика, а стабильность экономиче­ских, политических, социальных условий в той стране, где строится объект, должна обеспечивать сведение к минимуму затрат подрядчика на покрытие различных видов рисков.

Для заключения контрактов с применением паушальной цены должны существовать благоприятные для заказчика условия на строительном рынке: не только значительное чис­ло квалифицированных и конкурентоспособных подрядчи­ков, проявляющих желание выступать на торгах, но и такой уровень деловой активности в соответствующем секторе стро­ительного рынка, при котором подрядчики могут получить больший объем работ по сравнению с тем, который доступен для них по другим типам контрактов, с меньшим риском.

Контрактам с твердой ценой присущи и недостатки, из-за которых такие контракты в отдельных случаях не могут быть использованы. Например, возможное увеличение сроков ра­бот из-за необходимости более длительной проработки проек­та; большой объем работ, высокая сложность проекта, свое­образный характер работ.

Тип В — Контракт с оплатой по объему работ. В кон­трактах этого типа стоимость работ определяется исходя из объемов работ и рыночных расценок. Первоначально оцени­ваются предварительные объемы предполагаемых работ, фак­тические объемы замеряются и оцениваются по завершении работ.

Тип С — Контракт с возмещением издержек Основан на оплате подрядчику фактических расходов, которые он понес в ходе выполнения работ. Этот контракт содержит также до­полнительные выплаты на покрытие накладных расходов и т. д. Дополнительные выплаты определяются либо как фик-


Глава 8. Строительный рынок

201


Сированный процент от фактических расходов, либо в виде фиксированной суммы, либо как переменная колеблющаяся величина.

Контракты А, В и С могут выступать как серийные и как контракты на проектирование и строительство. К Серийным контрактам Относятся контракты, заключаемые с одним и тем же подрядчиком для последовательного выполнения ряда проектов. При этом первый контракт заключается в соответ­ствии с обычной процедурой, а последующие служат как бы продолжением первого. По Контракту на проектирование и строительство Один и тот же подрядчик осуществляет и проектные, и строительные работы.

Тип D — Срочный контракт, Предусматривающий выпол­нение подрядчиком определенной работы в установленный срок. При этом оплата может производиться на основе вы­полненного объема работ и по конкретным срокам (этапам).

Контракты типа А, В, С И D Могут быть с фиксированной или корректируемой ценой. По Контракту с фиксированной ценой Стоимость контракта согласовывается и фиксируется в момент его подписания. При этом фиксируемая сумма не может пересматриваться, за исключением случаев внесения изменений в спецификации либо в чертежи, а также случа­ев, предусмотренных условиями контракта (например, при несовпадении планируемых и фактических работ). В контрак­те такого типа подрядчик берет на себя весь риск, связанный с инфляционным повышением стоимости работ. Поэтому он добивается, чтобы в контракте были предусмотрены допол­нительные суммы на покрытие непредвиденных расходов. Контракт с фиксированной ценой не следует смешивать с контрактом с паушальной ценой.

Контракт с корректируемой ценой Содержит положение, позволяющее повышать или понижать стоимость контракта в зависимости от размеров издержек, которые несет подряд­чик. Обычно контракты такого типа заключаются на дли­тельный срок (свыше года).

К категории договоров подряда относятся и субконтрак­ты, заключаемые генеральным подрядчиком с субподрядны­ми фирмами, выполняющими, как правило, специализиро­ванные работы. При этом субподрядчика может назначить заказчик либо его может выбрать подрядчик по своему ус­мотрению.

В процессе заключения и выполнения строительных кон­трактов подрядная фирма берет на себя Гарантийные обяза­тельства, Требующие внесения соответствующих залоговых сумм.


202 Раздел П. Механизм рыночной экономики в строительстве

Можно различать следующие виды гарантийных обяза­тельств.

1. Гарантийный залог при подаче предложений на строи­
тельство объектов. Вносится фирмами-оферентами в тендер­
ный комитет — организацию, которая проводит торги, — на
четко установленный срок. Если предложение оферента не при­
нимается заказчиком, то залог возвращается. В случае, если
представленное предложение будет отозвано оферентом ранее
установленного срока, внесенный залог не возвращается.

Величина гарантийного залога зависит от общей стоимос­ти поставок и составляет обычно в среднем 2% от общей сум­мы предложения (оферты).

Залог выставляется в одном из банков страны, проводя­щей торги, или в отделении какого-либо иностранного банка в данном государстве. Если оферентом является государствен­ная организация, то указанный залог может быть заменен банковской гарантией.

2. Гарантийный залог по выполнению контракта Охва­тывает весь период строительных работ и обычно составляет примерно 10% от стоимости контракта. Залог вносится стро­ительной фирмой (подрядчиком) под банковскую гарантию. Гарантия также может предоставляться страховой компани­ей, которая берет на себя ответственность за действия под­рядчика. Залоговая сумма предназначена для покрытия убыт­ков, связанных с невыполнением подрядчиком условий кон­тракта (поэтому весьма важно, чтобы условия были четко сформулированы) и другими допущенными в ходе работ ошибками. Сумма ущерба определяется сторонами по взаим­ному согласию или через арбитраж. Существует также прак­тика получения гарантийных сумм заказчиком от банка по требованию независимо от степени соблюдения контракта подрядчиком и обоснованности претензии. Некоторые банки предпочитают такую систему, поскольку она избавляет их от необходимости разбора исков, однако это может приводить к злоупотреблениям.

3. Гарантия платежеспособности (платежа) свидетель­ствует о возможностях подрядчика выплачивать заработную плату своим рабочим, оплачивать стройматериалы и работы субподрядчиков.

Разновидностью гарантии платежа является гарантия обя­зательств по авансовым платежам. Гарантийное обязатель­ство по авансовым платежам охватывает платежи, произво­димые заказчиком подрядчику авансом для покрытия «мо­билизационных расходов», например на первоначальное приобретение материалов и оборудования.


Глава 8. Строительный рынок

203


4. Гарантия по завершении строительства Охватывает гарантийный эксплуатационный период, предусмотренный условиями контракта. Она служит залогом для покрытия расходов, связанных с устранением дефектов, выявившихся в процессе эксплуатации. Это может быть сумма, удерживаемая заказчиком на гарантийный срок, либо банковская гарантия на такую сумму (обычно 5—10% от стоимости объекта).

Таким образом, система гарантий играет позитивную роль, поскольку предоставляемые гарантии содействуют тому, что­бы проект был завершен, подрядным рабочим выплачивалась зарплата, а поставщикам стройматериалов и субподрядчикам оплачивались счета в случае банкротства подрядчика; чтобы обеспечивалась защита инвестора от потерь в случае наложе­ния ареста на имущество подрядчика (если последний не про­изводит выплату зарплаты и не оплачивает счета за постав­ленные стройматериалы и осуществленные субподрядчика­ми работы) и, наконец, система гарантий способствует нормальному функционированию механизма платежей путем исключения неплатежеспособного состояния подрядчика.

Вместе с тем в современных условиях в России залоги иног­да мешают принять участие в торгах возможным претенден­там, так как размер залогов достаточно велик и подрядная организация при этом лишается части своего оборотного ка­питала на определенный период. А поскольку многие строи­тельные организации находятся в сложном положении, изъя­тие части оборотного капитала на определенный срок отри­цательно сказывается на их финансовом состоянии. Ведь фирма-претендент, участвуя в торгах, не имеет никакой га­рантии того, что она станет победителем или что торги будут объявлены несостоявшимися.

Организатор торгов имеет право без объявления причины признать торги несостоявшимися. Это может произойти, если ни одно из предложений претендентов его не устраивает, но может быть и другая причина: заказчик ввиду изменения своего финансового положения видит, что не сможет опла­тить строительство, и признает торги несостоявшимися. В результате фирма-претендент не получает заказ, а деньги, которые были внесены в залог, хотя и временно, но все же уменьшили ее оборотный капитал.

Кроме того, если фирма-претендент не выиграла конкурс, то она получает залог обратно только после окончания тор­гов. Поскольку срок определения победителя торгов порой достигает шести месяцев, то деньги (выданные фирмой-пре­тендентом в виде залога) могут сильно обесцениться из-за инфляции.


204 Раздел П. Механизм рыночной экономики в строительстве

Отрицательную роль может сыграть и состояние дел в эко­номике в целом (банковский кризис, кризис платежей, кри­минальная ситуация), при котором существует вероятность несвоевременного возврата или полного невозврата залога фирме-претенденту. Все перечисленные негативные факторы могут вынудить часть мелких и средних фирм отказаться от участия в торгах, на которых они могли бы выступить в ка­честве претендентов.